حکم این ماده با سایر موضوعات مشابه مثل همین فرض در عقد اجاره که در ماده ۵۰۴ ذکر گردیده: «هرگاه مستأجر به موجب عقد اجاره مجاز در بنا یا غرس بوده، موجر نمى‏تواند مستأجر را به خراب کردن یا کندن آن اجبار نماید و بعد از انقضاى مدت، اگر بنا یا درخت در تصرف مستأجر باقى بماند، موجر حق مطالبه اجرت‏المثل را خواهد داشت و اگر در تصرف موجر باشد، مستأجر حق اجرت‏المثل بنا یا درخت را خواهد داشت». و همچنین با مورد مشابه در ماده ۴۸ قانون اجراى احکام مدنى، جایى که شخص بدون اجازه مالک و به صورت عدوانى اقدام به زراعت در ملک دیگرى مى‏کند، حق معدوم کردن زراعت را به مالک نداده است، فیالواقع متفاوت میباشد. در عقد مزارعه با اینکه زارع با موافقت مالک به زراعت در زمین اقدام مى‏کند، حق ازاله را قانو‏ن‏گذار صریحاً به مالک داده است.
با وجود این، برخى از حقوق‏دانان با استناد به واژه اتفاقاً که در متن ماده ۵۴۰ آمده است، حکم مندرج در ماده مزبور را منحصر به موردى دانسته‏اند که نرسیدن زرع اتفاقى باشد؛ مثل سرماى بیش از حد معمول؛ والّا اگر نرسیدن زرع در نتیجه دیر کاشتن بذر توسط عامل باشد، از شمول ماده ۵۴۰ خارج و مشمول ماده ۵۲۶ قانون مدنى که هریک از مالک و زارع میتواند در صورت غبن، معامله را فسخ کند، خواهد بود (عدل، ۱۳۷۳).
برخى دیگر از حقوق‏دانان نیز به این حقی که قانون‏گذار به مالک داده ایراد گرفتهاند و معتقدند که در رابطه میان مزارع و عامل تنها حقوق خصوصی آنان مطرح نیست و آنچه از ثمره بدست میآید، بخشی از نیازمندی‏های عمومی است و در حکم این ماده مصالح حیاتی به حساب نیامده است (کاتوزیان، ۱۳۹۱).
فصل سوم:
احکام و آثار عقد مزارعه در عملیات بانکی بدون ربا
۳-۱- مبحث اول: احکام عقد مزارعه در قانون عملیات بانکی بدون ربا و شناخت اوراق مزارعه بانکی
۳-۱-۱- گفتار اول: کلیات و احکام خاص عقد مزارعه در قانون عملیات بانکی بدون ربا
۳-۱-۱-۱- بند اول) کلیات
مزارعه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، زمین مشخصی را برای مدت معینی به طرف دیگر میدهد تا آن را زراعت نموده و حاصل را تقسیم کنند. طرف اول مزارع و طرف دیگر عامل نامیده میشود. این عقد یکی از روش های تأمین عوامل تولید و نیازهای مالی کوتاهمدت در بخش کشاورزی است که اعمال این روش باعث تشویق در امر کشاورزی و نتیجتاً موجب افزایش تولید محصولات کشاورزی خواهد شد.

جهت حفظ منافع بانک، با پیشبینیهای لازم، زمین موضوع مزارعه باید دقیقاً مورد مطالعه و بررسی قرار داده شود و با توجه به امکانات و شرایط اقلیمی، محصول کشاورزی نیز از نظر کمّی و کیفی مورد رسیدگی قرار گیرد تا بتواند سبب پیشرفت کشاوزی، افزایش محصول و تحقق اهداف بانک گردد.
به عنوان مثال، برای درخواست انعقاد عقد مزارعه توسط بانک ملی ایران، آییننامه موجود این بانک چنین مقرر میدارد که: واحدهای بانکی در صورت داشتن زمین مزروعی و متقاضی، اینگونه تقاضاها را به همراه مدارک لازم که به شرح زیر به آنها اشاره میشود جهت بررسیهای لازم و اخذ تصمیم نهایی به اداره معاملات و تسهیلات مالی ارسال دارند. ارسال این دسته از تقاضاها هیچگونه تعهدی برای بانک جهت اجرای تقاضای متقاضی ایجاد ننموده و این نکته باید به متقاضی یادآوری گردد. اداره مرکزی پس از دریافت و بررسیهای لازم و اتخاذ تصمیم مراتب را به واحد مربوط ابلاغ و طبق تصمیم متخذه عمل خواهند نمود.
بررسیهایی که شعب معمول باید داشته و مدارکی که واحدها باید به همراه درخواست متقاضی به اداره مرکزی ارسال نمایند بشرح زیر است:
۱- اصل تقاضای مشتری (نمونه۳۹۰۰) که تکمیل و به امضای در خواستکننده رسیده و توسط شعبه تایید شده باشد.
۲- نوع و ارزش وثیقه به منظور حسن اجرای تعهدات و جبران خسارات احتمالی وارد بر اصل سرمایه.
۳- مشخصات کامل زمین مورد مزارعه و نوع تصرف بانک.
اداره مرکزی در صورت موافقت با در خواست مشتری مراتب را به واحد مربوط اعلام و فرم قرارداد را نیز به موقع ارسال خواهد نمود. تأکید میگردد واحدها به هیچوجه مجاز به انجام مزارعه بدون اطلاع و تأیید اداره مرکزی نخواهند بود (آییننامه اجرایی عقد مزارعه بانک ملی، ۱۳۹۲).
۳-۱-۱-۲- بند دوم) احکام خاص عقد مزارعه در قانون عملیات بانکی بدون ربا
الف) صرفاً مزارع بودن بانک
به موجب قانون عملیات بانکی بدون ربا در قرارداد مزارعه، بانک همواره مزارع خواهد بود و هرگز نمی‌تواند در مقام عامل قرارداد مزارعه را منعقد کند. بانکها علاوه بر اراضی مزروعی وسایل تولید و حمل و نقل را نیز طبق قرارداد می توانند تأمین کنند.
بند ب دستورالعمل اجرایی عقد مزارعه بانک ملی مقرر میدارد: که بانکها میتوانند به منظور افزایش بهره وری و تولید محصولات کشاورزی، به عنوان مزارع، اراضی مزروعی را که ملک آنها و یا ملکی باشد که به هر عنوان، مجاز در تصرف و بهرهبرداری از آن میباشند طبق قرارداد به مزارعه واگذار نمایند (آییننامه اجرایی عقد مزارعه بانک ملی، ۱۳۹۲).
ب) ذکر مدت عقد مزارعه
طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا، مدت عقد مزارعه حداکثر یک سال است و از این حیث با عقد مضاربه مذکور در این قانون تشابه دارد؛ لیکن در صورتی که دوره زراعی زراعت مندرج در قرارداد بیش از یک سال باشد، مدت مزارعه در حد یک دوره زراعی خواهد بود و کشاورز مى‏تواند در دو یا سه مرحله زمین را به بهرهبردارى برساند. به طور مثال، اگر کشاورز اقدام به کشت برنج کرده است، مى‏تواند پس از درو، شبدر کشت کند و یا سیفیجات بکارد که همین عمل منجر به ایجاد انگیزه براى کار و تحرک بیشتر کشاورز خواهد بود.
ج) تعیین مسؤولیتها و مخارج
واحدهای بانکی مکلفند در قرارداد مزارعه علاوه بر مشخصات زمین، حدود وظایف، مسؤولیتها، تعهدات هر یک از طرفین و نسبت سهم مشاع هر یک از طرفین از محصول یا محصولات تولیدی، نوع زرع، مدت مزارعه و تأمین عوامل را ذکر نمایند. واحدها موظفند قبل از اقدام به انعقاد قرارداد ضمن پیشبینیهای لازم از انجام مزارعه توسط عامل و دریافت محصول اطمینان حاصل نمایند. واحدها میتوانند علاوه بر زمین عوامل لازم دیگر نظیر آب، بذر، کود، سم، وسایل و ابزار تولید و وسایل و ابزار حمل و نقل را طبق قرارداد تأمین نمایند (آییننامه اجرایی عقد مزارعه بانک ملی، ۱۳۹۲).
د) عدم نیاز به واریز پیشپرداخت
در عقد مزارعه، مطابق قانون عملیات بانکداری بدون ربا، پیشپرداخت معنا ندارد، زیرا واریز وجه اعتبار در یک دفعه صورت مى‏گیرد و مشارکت زمانی حاصل مى‏شود که هویت محصول و میزان و قیمت تمام شده آن مشخص است. بنابراین اخذ پیش پرداخت منطقى به نظر نمى‏رسد و چون تولید محصول ممکن است در چند مرحله صورت بگیرد؛ لذا دلیلى براى اخذ پیشپرداخت وجود ندارد. نرخ سود تسهیلات مزارعه و مساقات باید ۵/۱۳ درصد اعمال شود.
ه) مراحل وعملیات صدور اسناد حسابداری عقد مزارعه بانکی
ه-۱- ثبت قرارداد
ه-۲- ثبت وثیقه
ه-۳- ثبت انتظامی بیمهنامه، وثایق و تضمینات
ه-۴- پرداخت تسهیلات
هر نوع وجهی که بابت تأمین و تحویل عوامل تولید طبق قرارداد توسط بانک پرداخت شود، ثبت میگردد. در صورتی که تمام تسهیلات موضوع قرارداد یکجا پرداخت نشود مبالغ پرداخت نشده همانند معامله مضاربه در حساب تعهدات بانک بابت مزارعه نگهداری و به تدریج از حساب مزبور پرداخت خواهد شد (آیین نامه اجرایی عقد مزارعه بانک ملی، ۱۳۹۲).
و) پایان عقد مزارعه
قرارداد مزارعه با تقسیم محصول و تحویل سهم بانک به پایان میرسد و در مواردی بسته به نوع محصول ممکن است بانک ترجیحاً سهم محصول خود را به وسیله عامل بفروشد که در اینصورت موضوع در قرارداد ذکر خواهد گردید.
ز) تفاوت عقد مزارعه بانکی با خرید دین و سلف در احکام
ز-۱ تفاوت با خرید دین
اگر عقد مزارعه را با خرید دین یکسان بدانیم، تصورى غلط بوده است، زیرا در خرید دین احتمال معامله غیرواقعى وجود دارد که این عمل غیرشرعى است. وجه مشترک خرید دین و مزارعه در نقش بانک است، زیرا در هر دو عقد بانک به عنوان واسطه عمل مى‏کند.
ز-۲ تفاوت با سلف
مزارعه با عقد سلف دارای دو تفاوت عمده میباشد، اول اینکه که در عقد سلف فقط زارع است که امکان دارد دچار ضرر و زیان ‏شود به دو دلیل؛ از طرفی در سلف محصول تولید نشده را خریدارى مى‏کنیم (پیشخرید)؛ لذا کشاورز فقط میتواند یک محصول را به فروش برساند که در صورت خشکسالى و یا بلایاى طبیعى به دلیل تک محصولی بودن، این زارع است که متحمل ضرر میگردد؛ این در حالى است که در مزارعه کشاورز مى‏تواند در صورت عدم بهرهبردارى از محصول اول به کاشت محصولات دوم و سوم اقدام کند، بنابراین در صورت خشکسالى و … کشاورز ضرر کمترى خواهد دید و از طرفى دیگر، چون سلف عقد لازم است لذا ورشکستگى و زیان تنها براى کشاورز خواهد بود؛ در نتیجه عقد مزارعه از نظر اقتصادى، توجیه‏پذیرتر به نظر میرسد، زیرا عامل ابتکار عمل بیشتری دارد.
دومین تفاوتی که میتوان بیان کرد طریق بازپرداخت آن میباشد که بازپرداخت در عقد سلف قسطى است؛ در حالى که در مزارعه اصل و فرع تسهیلات در یک مرحله انجام مى‏گیرد.
۳-۱-۲- گفتار دوم: شناخت اوراق مزارعه بانکی
در گفتار قبل تا حدودی از احکام عقد مزارعه در قانون عملیات بانکداری بدون ربا و علیالخصوص مطابق آییننامه اجرایی بانک ملی سخن به میان آورده شد و اشارهای مختصر نیز به تفاوت این عقد با خرید دین و سلف نمودیم؛ حال نحوه انتشار اوراق مزارعه، ارکان، انواع و در پایان بازار این اوراق را مورد بررسی قرار خواهیم داد:
۳-۱-۲-۱- بند اول نحوه انتشاراوراق مزارعه
در ابتدا در تعریف اوراق مزارعه چنین باید گفت که اوراق مزارعه، سند مالکیت مشاع دارندگان اوراق بر زمین یا زمینهای زراعی معین است که به قرارداد مزارعه برای کشت و زرع واگذار شده است. برای انتشار اوراق مزارعه بدین صورت عمل میشود که یک شخصیت حقوقی مانند وزارت کشاورزی یا بانک کشاورزی یا مؤسسه خصوصی فعال در بخش کشاورزی، با مطالعه های اولیه و شناسایی اراضی مناسب زراعت، به تأسیس مؤسسه مالی خاص اقدام میکند، سپس مؤسسه مذکور با گرفتن مجوزهای لازم از سازمان بورس و اوراق بهادار متناسب با قیمت خرید و آمادهسازی آن اراضی، اوراق مزارعه را منتشر و به وسیله بانک سرمایهگذاری در اختیار متقاضیان میگذارد؛ آنگاه با وجههای حاصل از واگذاری اوراق، آن اراضی را خریداری و برای زراعت آماده میکند، سپس اراضی را به قرارداد مزارعه به کشاورزان بدون زمین وامیگذارد تا روی آن زراعت کنند و در پایان سال زراعی، محصول به دست آمده را طبق قرارداد تقسیم کنند، مؤسسه مالی یا همان ناشر اوراق بعد از تحویل گرفتن سهم صاحبان اوراق از محصول، آنها را در بازار به فروش میرساند و سود حاصله را بین صاحبان اوراق تقسیم میکند، این رویه تا زمانی که مؤسسه مالی منحل نشده، همه ساله تکرار میشود (موسویان، ۱۳۸۶).
۳-۱-۲-۲- بند دوم ارکان اوراق مزارعه
در معامله های مرتبط با اوراق مزارعه، علاوه بر سازمان بورس و اوراق بهادار که مجوز مؤسسههای مرتبط با انتشار اوراق مزارعه را صادر میکند و نیز وظیفه نظارت بر عملکرد مؤسسهها را نیز دارد، عنصرهای ذیل به صورت ارکان اصلی معامله های اوراق مزارعه شمرده میشوند:
الف - بانی (سفارشدهنده)
سفارشدهنده، هر شخصیت حقوقی مانند: وزارت کشاورزی، سازمانهای وابسته به وزارت کشاورزی، بنگاههای خصوصی و بانکها میباشد که به منظور تأمین مالی طرحهای بزرگ خود و توسعه بخش کشاورزی به یک مؤسسه مالی، سفارش انتشار اوراق مزارعه را میدهد.
ب - ناشر اوراق مزارعه (وکیل)
مؤسسه ناشر اوراق مزارعه در جایگاه وکیل، وجوه متقاضیان اوراق را تجهیز کرده، یعنی با آن وجوه اراضی قابل کشت و زرع را خریداری و برای زراعت آماده میکند، سپس افراد واجد صلاحیت برای زراعت را شناسایی و به وکالت از طرف صاحبان اوراق با آنان قرارداد مزارعه عادی یا مزارعه به شرط تملیک منعقد میکند تا روی اراضی مذکور زراعت کنند و در پایان دوره زراعی، سهم محصول صاحبان اوراق را از کشاورزان تحویل بگیرد و آنها را در بازار محصولهای کشاورزی به فروش میرساند، پس از کسر حقالوکاله خود، باقیمانده درآمد را به عنوان سود بین صاحبان اوراق تقسیم میکند. در مزارعه عادی در پایان قرارداد، زمین را تحویل گرفته، به دیگران وامیگذارد یا میفروشد. در مزارعه به شرط تملیک، زمین را به کشاورز طرف قرارداد تملیک میکند.
ج - دارنده اوراق مزارعه (مالک)
دارندگان اوراق مزارعه در واقع، مالکان مشاع زمینهایی هستند که ناشر اوراق (مؤسسه) به وکالت از طرف آنان خریداری و سپس به عقد مزارعه واگذار کرده است. دارندگان اوراق میتوانند اوراق مزارعه را نگه دارند و به صورت مرتب از درآمد و سود آنها استفاده کنند و نیز این حق را دارا میباشند. در مواقع نیاز به نقدینگی، اوراق مزارعه را که سند مالکیت دارایی حقیقی آنان است به دیگری بفروشند و از آن موقع به بعد خریدار اوراق، مالک جدید محسوب میگردد و تمام حقوق دارنده قبلی را داراست.