۲-۲-۱-۲ مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای ماده ۱۴۷
مراجع صلاحیتدار جهت رسیدگی و اجرای این قانون در قانون اصلاحی برای تسریع در رسیدگی به پرونده ها و در صورت عدم وجود اختلافی بین طرفین و عدم نیاز به امعان و اعلان نظر قضایی[۲۳] دو مرجع مختلف برای این امر در نظر گرفته شده است: رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل و هیات حل اختلاف.
۲-۲-۱-۲-۱ رئیس یا مسئول واحد ثبتی محل
به موجب ماده ۱(ماده ۱۴۷ اصلاحی) قانون مذکور رسیدگی و اتخاذ تصمیم در دو مورد در صلاحیت رئیس یا مسئول واحد ثبتی قرار داده شده است که عبارتند از:
-
- رسیدگی به تقاضا های مربوط به ثبت املاک مفروزه[۲۴]
برای اینکه رئیس اداره ثبت صالح به رسیدگی به این دارخواست ها باشد باید بین مالک و متصرف، توافق وجود داشته باشد[۲۵]. علاوه بر آن موارد، شرایطی باید محقق شود تا او بتواند طبق ماده ۱۴۷ اصلاحی دستور ادامه عملیات ثبتی بنام متصرف برای صدور سند مالکیت را صادر کند. این شرایط عبارتند از:
- احراز تصرف بلا منازع متصرف توسط کارشناس منتخب اداره ثبت “منظور از تصرف بلامنازع این است که متقاضی، محل مورد تقاضا را به عنوان مالکیت در تصرف داشته و کسی هم مدعی حقی نسبت به آن نباشد[۲۶] ”
- نداشتن معترض: در صورت وجود معترض اداره ثبت صالح به رسیدگی نبوده و هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد[۲۷]. مقصود از اعتراض، اعتراض به تقاضای ثبت ملک یا حدود آن نمی باشد بلکه این اعتراض مربوط به زمان قبل از انتشار آگهی موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت بوده و زمانی مطرح می شود که هنوز آگهی نوبتی و تحدید حدود منتشر نشده باشد و این اعتراض با “انکار توافق از ناحیه مالک” تفاوت دارد.
- ارائه سند عادی مالکیت[۲۸] اگر متصرف نتواند سند مالکیت عادی ارائه یا نمی تواند موافقت مالک را جلب کند یا به وی دسترسی ندارد[۲۹] موضوع از صلاحیت رئیس اداره ثبت خارج و در صلاحیت هیات حل اختلاف خواهد بود منظور از سند مالکیت عادی، قولنامه (سند عادی معامله) می باشد.
- احراز عدم تعلق عرصه به اداره او قاف یا شهرداری[۳۰]
این امر با استعلام از آن ادارات محرز می گردد و در صورت تعلق به هر یک از آن ها، هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی است.
- یکی بودن مالک عرصه و اعیانی
در صورتی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هیات حل اختلاف صالح به رسیدگی می باشد.
۷- وجود سابقه ثبتی ملک مورد تقاضا: منظور از سابقه ثبت این است که برای ملک مورد تقاضا، اظهار نامه ی ثبتی در حدود ضوابط قانونی تنظیم شده باشد.
اظهار نامه ثبتی “ورقه ای است چاپی و رسمی که توسط مامور دولتی مخصوص پس از تنظیم صورت مجلسی شامل حدود و نوع ملک و مشخصات آن و مالک و اخذ امضای کدخدا و ریش سفیدان محل بین متصرفان به عنوان مالکیت توزیع می شود[۳۱]“
چنانچه ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی بوده یا سند معارضی صادر شده باشد و یا به ثبت ملک مورد تقاضا اعتراض شده باشد رسیدگی به تقاضا منوط به تعیین تکلیف نهایی اعتراضات در مرجع صالح خواهد بود[۳۲].
۲- رسیدگی به تقاضای مربوط به ثبت املاک مشاع
۳- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مفروز بنام متقاضی
هر گاه انتقال ملک به متقاضی به صورت عادی یا رسمی[۳۳] به نحوه مشاع بوده تصرف به صورت مفروز باشد رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
۴- صدور دستور جهت صدور سند مالکیت مشاعی بنام متقاضی
چنانچه انتقال با سند عادی بنحو مشاع ولی تصرف بصورت مفروز بوده و بین مالک مشاعی و متصرف، توافق باشد اما سایر مالکین مشاعی با تصرفات مفروزی متقاضی موافقت نداشته باشند رئیس اداره ثبت رسیدگی خواهد کرد.
۲-۲-۱-۲-۲ صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی و نحوه اقدام آن
دومین مرجعی که صالح به اجرای قانون اصلاحی (مواد ۱۴۷ و ۱۴۸) ثبت می باشد هیات حل اختلاف موضوع ماده ۱۴۸ اصلاحی است.
۱- ترکیب اعضای هیات حل اختلاف
اعضای این هیات به موجب ماده ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت مصوب ۱۳۷۰ عبارتند از:
یکی از قضات دادگستری به انتخاب رئیس قوه قضائیه
رئیس ثبت اسناد و املاک محل یا قائم مقام وی
یک نفر خبره ثبتی به انتخاب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این خبره ثبتی از بین کارکنان مجرب و بصیر اداره کل ثبت استان معرفی وتوسط رئیس سازمان انتخاب می شود.
۲-حدود صلاحیت هیات حل اختلاف ثبتی
رسیدگی به تقاضاهایی که به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت برای صدور سند مالکیت مطرح و در صلاحیت هیات حل اختلاف هستند عبارتند از :
تقاضاهای مربوط به املاک مفروزه
تقاضاهای مربوط به املاک مشاع
مواردی که عرصه مورد تقاضا وقف است
مواردی که عرصه مورد تقاضا متعلق به دولت یا شهرداری است.
مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد تقاضا از هم جدا هستند.
مواردی که ملک مورد تقاضا فاقد سابقه ثبتی باشد.
مواردی که تقاضا کننده تبعه بیگانه باشد.
مواردی که مورد تقاضا جزء مشترکات عمومی[۳۴] است.
۳-نکاتی در خصوص نحوه رسیدگی هیات حل اختلاف
نکته ۱- مدت زمان رسیدگی و صدور رای توسط هیات حل اختلاف حداکثر ۳ سال از تاریخ ارسال پرونده به هیات توسط رئیس اداره ثبت می باشد[۳۵].
نکته ۲- رای هیات با اکثریت آراء(دو نفر) معتبر و لازم الاجراست.
نکته ۳- ابلاغ آراء هیات به دو صورت می باشد: الف) توسط آگهی ب) توسط اداره ثبت.
نکته ۴- مرجع صالح رسیدگی به اعتراض به آراء هیات های حل اختلاف، دادگاه عمومی محل است[۳۶].
نکته ۵- آرای صادره هیات ها که به علت عدم اعتراض، قطعی شده باشند توسط دارات ثبت لازم الاجرا هستند[۳۷].
نکته ۶- چنانچه پس از توافق و امضای دفتر مخصوص توافق، هر یک از مالک یا متقاضی یا قائم مقام قانونی آنها منکر توافق ثبت شده، شوند این امر مانع اقدامات بعدی ثبتی نبوده و معترض می تواند به دادگاه صالحه مراجعه و اقامه دعوی نماید.
نکته ۷- رسیدگی در این هیات تابع تشریفات خاصی نسبت و عدم حضور متقاضی یا مالکیت مشاعی مانع رسیدگی نخواهد بود.
۲-۲-۱-۳ ویژگیهای دعوای ابطال سند مالیت موضوع ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت.
طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می تواند اقدام به طرح آن نماید.
-طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد. فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده ۸۹ ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید[۳۸].
این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.
نکته : در خصوص اینکه آیا اسناد مالکیت صادره بر اساس موارد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت قابل ابطال با ماده ۲۲ قانون ثبت می باشند یا خیر؟
