خواهان دادخواستی مبنی بر اعلام فسخ معامله به دادگاه بدوی (شعبه دوم محاکم عمومی حقوقی شهرستان مبارکه) تسلیم کرده است. وکیل خواهان با استناد به شرط مندرج در ذیل قولنامه که بیان می کند: «هر زمان چک‌های خریدار نقد نشد و دریافت نشد این قولنامه از درجه اعتبار ساقط می‌باشد»، تقاضای فسخ معامله را نموده است چون شرط مذکور را خیار شرط دانسته است که حق فسخ برای خواهان ایجاد شده است. دادگاه بدوی، تفسیر و استدلالش از شرط مذکور این است که «حق موجده، از خیار تخلف شده است نه خیار شرط»، دادگاه محترم شرط مندرج در قولنامه را «خیار تخلف از شرط» دانسته و می گوید: «با عنایت به مواد ۲۳۹ و ۲۳۷ قانون مدنی در صورت تخلف طرف معامله ابتدا باید با رجوع به حاکم اجبار مشروط‌‌علیه را به انجام شرط بخواهد و در صورت عدم امکان اجبار مشروط‌‌علیه به انجام شرط طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.» و در ادامه می‌گوید: «در ما نحن فیه خواهان بدون درخواست اجبار مشروط‌‌علیه به انجام شرط مبادرت به تقاضای فسخ نموده است.»

آنچه از حکم دادگاه بدوی برداشت می شود این است که، اولاً، تفسیر و استدلال دادگاه محترم بدوی از شرط مندرج در قرارداد به گونه ای است که شرط فاسخ را در مقام خیار شرط هم ندانسته است؛ بلکه آن را «خیار تخلف از شرط» دانسته که مستقیماً به مشروط له حق فسخ نمی دهد. ثانیاً، نحوه تفسیر و استدلال دادگاه محترم بدوی، مشکلات و دردسرهای خواهان را بیشتر از پیش کرده است چون از یک طرف به حق و حقوق قانونی اش در قرارداد نرسیده و از طرف دیگر باید به دنبال اثبات حق اش در دادگاه های بدوی و تجدید نظر باشد و متحمل هزینه و صرف وقت و … شود. ثالثاً، دادگاه محترم بدوی در تفسیر و استدلال خود، قصد و اراده مشترک طرفین در ایجاد شرط مندرج در قرارداد را در نظر نگرفته است.
این حکم پس از ابلاغ به طرفین مورد تجدید نظرخواهی از سوی وکیل خواهان قرار می گیرد و جهت رسیدگی به شعبه دهم تجدید نظر استان اصفهان ارسال می گردد.
متن دادنامه دادگاه تجدید نظر اصفهان به شرح ذیل می باشد؛
۸-۲-۲- رأی دادگاه تجدیدنظر: ^[۱۲۰]
کلاسه: ۳۸۰- ۸۵ ت ۱۰
شماره و تاریخ دادنامه: ۱۵۴۹ – ۳۰/۱۱/۱۳۸۵
مرجع رسیدگی‌کننده: شعبه دهم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان
تجدیدنظر خواه: رضوان السادات … با وکالت هومان … ساکن خیابان…
تجدیدنظر خوانده: حاج محمد تقی … با وکالت بهروز … ساکن خیابان…
تجدیدنظر خواسته: دادنامه شماره ۷۸۳ - ۱۸/۷/ ۱۳۸۴ صادر شده از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی مبارکه
نسبت به دادنامه شماره ۷۸۳ - ۱۸/۷/ ۱۳۸۴ صادر شده از شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی مبارکه ‌موضوع تجدید نظر خواهی آقای هومان … به وکالت از سوی خانم رضوان السادات… فرزند … ایراد وارد است؛ زیرا دعوای خواهان بدوی اعلام فسخ معامله با بهره گرفتن از شرط مندرج در قرارداد بیع مورخ ۲۳ آبان ۱۳۸۱ است و هر یک از متعاقدان می‌توانند هر شرطی را که خلاف مقتضای ذات عقد نبوده و از شروط باطل و مبطل عقد هم نباشد، در عقد درج کنند. نظر به این که در قرارداد عادی منعقد شده فی‌مابین اصحاب دعوا شرط شده است که «هرگاه یکی از چک‌ها در تاریخ مقرر وصول نشد این قولنامه از درجه اعتبار ساقط می‌باشد و زمین در ید خانم رضوان السادات … قرار می‌گیرد.» و حسب مدارک ارائه شده از سوی خواهان شامل دو فقره چک‌موضوع ثمن معامله به شماره‌های ۰۸۷۱۳۱- ۲۵ شهریور ۱۳۸۲ به مبلغ ۶۰ میلیون ریال و ۰۸۷۱۳۰-۵ تیر ۱۳۸۲ به مبلغ ۷۰ میلیون ریال هر دو عهده بانک صادرات شعبه مبارکه که گواهی عدم پرداخت آنها از بانک محال‌علیه صادر شده است؛ و نظر به این‌که شرط مصرح در قرارداد جزو هیچ یک از شروط مذکور (باطل و مبطل) نمی‌باشد و شرط فاسخ تلقی می‌شود و شرط فاسخ هم در صورت محقق شدن آن از موارد انفساخ عقد تلقی می‌گردد که نیازی به اراده انشایی مشروط‌‌له هم ندارد؛ و از آنجا ‌که عقد و شرط مندرج در آن و همچنین عدم پاس شدن چک‌های مذکور مورد قبول وکیل تجدیدنظر خوانده واقع شده است؛ و با التفات به این قاعده که «الشرط جایز بین المسلمین الا شرطاً احل حراماً او حرم حلالا»؛ ‌و با توجه به این‌ که در تفسیر و توصیف عقد و شرط مندرج در آن از ظاهر قرارداد که قانون طرفین است، به‌وضوح قصد و اراده متعاقدان معلوم می‌‌شود که قصد فروشنده در صورت عدم پاس شدن هر یک از چک‌ها انحلال عقد بوده نه اجبار مشتری به پرداخت ثمن، بنابراین دفاعیات وکیل تجدید نظر خوانده و استدلال دادگاه بدوی به لحاظ این ‌که شرط مندرج در عقد هیچ ربطی به خیار شرط یا بیع خیاری ندارد، به جهات و مراتب مذکور صحیح به نظر نمی‌رسد و مورد قبول دادگاه نمی ‌باشد و دفاع کسری زمین در قبال عدم پاس شدن چک‌ها که محتاج به اقامه دعوا و اثبات در محکمه بوده نیز مؤثر در مقام نیست. ازاین‌رو دادگاه با استناد به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظر خواسته، دعوای خواهان بدوی مبنی بر اعلام فسخ معامله را ثابت تشخیص داده و با احراز انفساخ و انحلال عقد بیع موضوع قرارداد ۲۳ آبان ۱۳۸۱ حکم به تحقق انحلال معامله صادر و اعلام می‌شود.
در ضمن خوانده بدوی با استناد به مواد ۵۱۹ و ۵۱۵ قانون مذکور به پرداخت مبلغ ۴۰۰/۵۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ یک میلیون و ۲۱۰ هزار ریال بابت حق‌الوکاله وکیل در هر دو مرحله در حق تجدیدنظر خواه محکوم می‌‌شود. رأی صادر شده قطعی است.
۸-۲-۲-۱- بررسی و تحلیل دادنامه شماره ۱۵۴۹:
دادگاه محترم تجدیدنظر^[۱۲۱] ضمن وارد دانستن ایراد به حکم دادگاه بدوی مبادرت به صدور رأی می کند. استدلال دادگاه محترم تجدید نظر این است که، «هر یک از متعاقدان می‌توانند هر شرطی را که خلاف مقتضای ذات عقد نبوده و از شروط باطل و مبطل عقد هم نباشد، در عقد درج کنند.» چون در قرارداد بین آنها شرط شده است، «هر زمان چک‌های خریدار نقد نشد و دریافت نشد این قولنامه از درجه اعتبار ساقط می‌باشد.» این شرط جزء هیچ یک از شروط باطل و مبطل نمی باشد و شرط فاسخ تلقی می شود. سپس دادگاه محترم تجدید نظر در ضمن حکم، شرط فاسخ را تعریف و مبانی و ادله صحت و برخی از احکام آن را نیز بیان کرده است. پس از بررسی قصد و اراده مشترک طرفین، دادنامه دادگاه بدوی را نقض و دعوای خواهان بدوی مبنی بر فسخ معامله را ثابت تشخیص داده و حکم قطعی به تحقق انحلال معامله صادر کرده است.
در رابطه با حکم دادگاه تجدید نظر باید بگوییم: اولاً، از ویژگی های بارز این حکم، اسنتباط صحیح، تشخیص درست، تفسیر صحیح حقوقی، استدلال قوی، ذکر مستندات و دلایل کافی می باشد. که باعث صدور حکمی قوی و محکم شده است. ثانیاً، با توجه به الفاظ موجود در شرط مندرج در قرارداد و قصد و اراده مشترک طرفین، شرط مندرج در قرارداد را به صراحت «شرط فاسخ» دانسته است و ضمن تعریف و بیان احکام آن، شرط فاسخ را متفاوت از خیار شرط و بیع خیاری دانسته است. ثالثاً، یکی دیگر از ویژگی های بارز این حکم این است که، با تشخیص و تفسیر صحیح حقوقی از شرط مندرج در قرارداد و احراز انفساخ، حکم به فسخ قرارداد نداده است؛ بلکه حکم به تحقق انحلال، پس از وقوع معلّق علیه داده است. یعنی با وقوع معلّق علیه (عدم پرداخت وجه چکها یا گواهی عدم پرداخت آنها) قرارداد خود بخود منحل شده است. رابعاً، برخلاف دادگاه بدوی، توجه دقیق به قصد و اراده مشترک طرفین داشته است و به صراحت از قصد و اراده طرفین سخن گفته است. خامساً، نتیجه و آثار خرد جمعی و مشورت در این حکم و در این مرحله نیز مشخص است. همان گونه که در احکام صادر شده از دیوان هم مشاهده می شود، وقتی دو یا چند قاضی پرونده را بررسی و حکم صادر می نمایند، تشخیص دقیق تر، تفسیر صحیح، دلایل کافی، و استدلال های قوی تری از قرارداد و محتویات پرونده ارائه می شود.
۸-۳- تعلیق انحلال عقد با درج شرط فاسخ در ضمن آن^[۱۲۲]
شماره و تاریخ دادنامه: ۷۴۴/۳ - ۹/۱۱/۷۱
مرجع رسیدگی: شعبه سوم دیوان عالی کشور
۸-۳-۱- خلاصه جریان پرونده:
در تاریخ ۲۰/۱/۶۹ آقای (ر) وکیل دادگستری به وکالت ازآقای (ح) دادخواستی به طرفیت بانوان (الف) و (ک) مبنی بر اعلام بطلان سند شماره ۹۱۷۵۱۳/۸/۶۷ دفتر اسناد رسمی شماره ۳۷۶ و تنظیم سند رسمی باخواهان نسبت به یک دستگاه آپارتمان طبقه سوم شمالی پلاک ۳۸۱۲ فرعی از۶۹۳۳ اصلی بخش ۲ تهران به شعبه ۷۷ دادگاه حقوقی ۲ تهران تسلیم و توضیح داده آقای (ک) به وکالت از طرف خانم (ک) آپارتمان فوق را به آقای (ح) واگذار و قرار شده به حساب موکل منظور شود، یعنی جمعاً شش میلیون ریال از ثمن را دریافت داشته و قولنامه قبلی با آقای (ف) باطل و قرار می شود در تاریخ ۴/۶/۶۶ در دفترخانه حضور یابند، خانم (ک) با نادیده گرفتن معامله ای که وکیل او با خواهان انجام داده ملک را با وکالت بانو (م) به خانم (الف) می فروشد و موکل که مبیع را در تصرف داشته از انجام این معامله معارض مطلع نبوده تا اینکه خانم (الف) دادخواستی به طرفیت مستاجر قبلی آقای (ف) به شعبه ۷۷ دادگاه حقوقی ۲ تسلیم و تقاضای تخلیه ملک را می نماید و آقای (ح) به عنوان ثالث وارد دعوی شده و نتیجتاً حکم به نفع وی و محکومیت خانم (الف) صادر می گردد که فتوکپی آن ضمیمه است بنا به مراتب نظر به اینکه معامله مقدم التاریخ که با موکل انجام پذیرفته تا زماینکه فسخ نشده به اعتبار خود باقی است عدم تنظیم سند رسمی خللی درارکان بیع ایجاد نمی کند تقاضای صدور حکم بشرح خواسته را دارد .
در تاریخ ۲۴/۶/۶۶ آقای (د) وکیل دادگستری به وکالت از بانوان (الف) و (ک) متقابلاً دادخواستی به خواسته فسخ قولنامه مورخه ۴/۵/۶۶ و خلع ید خوانده از پلاک مورد دعوی اصلی موضوع پرونده کلاسه ۶۹/۳۹ به دادگاه مرقوم تسلیم وتوضیح داده پلاک مورد دعوی قبلاً در اجاره شخصی به نام آقای (ف) بوده و موکله ابتدا ملک را به تنظیم قولنامه به این شخص می فروشد متعاقباً بین آقایان (ف) و (ح) و (ک) (وکیل مالک) توافق می شود ملک به آقای (ح) فروخته شود و مبلغ ۲ میلیون ریال پرداختی آقای (ف) به حساب آقای (ح) منظور و چهارمیلیون ریال دیگر ایشان بپردازد و مابقی را که ۱۴ میلیون ریال است هنگام تنظیم سند رسمی تادیه کند و قولنامه مورد بحث بر این اساس تنظیم می شود. اما چکی که آقای (ح) از این بابت صادر کرده برگشت می شود با توجه به اینکه در قولنامه شرط شده چنانچه چک مذکور به هر صورت تبدیل به وجه نقد نگردد قولنامه منفسخ است و بدین ترتیب معامله مذکور منفسخ بوده، مع الوصف وکیل فروشنده مراتب بلامحل بودن چک و فسخ قولنامه را رسماً به خوانده اظهار می نماید و وکیل دیگر مالک، خانم (م) وکالتاً ملک را به خانم (الف) منتقل می کند لذا دعوی ابطال سند انتقال و الزام سند رسمی انتقال ملک به نام آقای (ح) محکوم به بطلان است و چون مشارالیه غاصبانه است تقاضای صدور حکم بشرح خواسته را دارد.
طرفین هر دو دعوی متعاقباً خواسته هر دعوی را به مبلغ ۰۰۰/۱۰۰/۱ ریال تقویم نموده اند و به همین لحاظ به صلاحیت دادگاه حقوقی یک قرار عدم صلاحیت صادر و پرونده ها به شعبه ۲۵ دادگاه مرقوم ارجاع و به کلاسه ۶۹/۵۱۸/۴۷۹ ثبت شده اند. وکیل خواهان اصلی اظهار داشته علت عدم پرداخت وجه چک از طرف خریدار اعلام شفاهی شخصی بوده که به خریداران آپارتمان ها اخطار بدون اذن دادسرای انقلاب حق انجام معامله ندارند و شرط انفساخ معامله در صورت عدم پرداخت چک، شرط لازمی نیست که بتوان عقد بیع را از اثر بیندازد و به تصرف دادن مبیع در واقع اقرار به دریافت وجه چک است و دارنده چک اگر مدعی حقی است می تواند در مقام وصول وجه آن برآید نه اینکه مدعی فسخ معامله شود شرط از شروط باطله است ولی به اصل قرارداد خللی وارد نمی سازد، معامله به قوت خود باقی است اعمالی که مالکه بعد از معامله اولیه انجام داده معامله نیست بلکه فروش مال غیراست.
مشارالیه ابتداء مدعی جعل وکالتنامه ای که معامله بعدی با آن صورت گرفته شده و سپس ادعای جعل را مسترد داشته، وکیل خواندگان دعوی اصلی خواهان های تقابل نیز اظهار می دارد پس از برگشت چک و انفساخ معامله مراتب به آقای (ح) اظهار و از ایشان خواسته شده ملک را تخلیه و تعهدی به ایشان نداشته و مجاز در فروش ملک به هر کس بوده اند شرط از شروط باطله نبوده و خلاف قانون نیست و طرفین فسخ قولنامه را در صورت تحقق چنین شرطی پذیرفته اند.
دادگاه وضعیت ثبتی پلاک مورد دعوی را استعلام و با استماع توضیحات و مدافعات مشروح وکلای طرفین در تاریخ ۱۲/۲/۷۱ نظر مشاور را جلب و خلاصتاً بشرح زیراظهار عقیده می نماید: ظاهر قرارداد با توجه به تعریف مواد ۱۸۳ و ۳۳۸ و ۳۳۹ قانون مدنی از عقد و عقد بیع دلالت بر تحقق عقد بیع دارد و عقد بیع ممکن است مشروط باشد و در قرارداد تنظیمی شرط شده (در صورتی که چک تسلیمی احیاناً خالی از وجه باشد و به هر صورت به وجه نقد تبدیل نگردد قولنامه منفسخ …) که به این ترتیب تفاسخ قرارداد با تحقق شرط نتیجه مزبور مقصود تنظیم کنندگان آن بوده و بعد از صدور گواهی برگشت چک، اعتباری برای قرارداد باقی نمانده و محلی برای مراجعه فروشنده به مراجع ذیصلاح و اجبار خریدار به تادیه مابقی ثمن موجود نیست و ادعای عدم پرداخت وجه چک به لحاظ دستور دادسرای انقلاب موجه نبوده و مقرون به دلیل نمی باشد لذا دعوی ابطال سند رسمی و الزام مالک به انتقال رسمی پلاک مورد دعوی به خواهان اصلی مردود به نظرمی رسد و با توجه به مالکیت خانم (الف) بر پلاک مورد بحث و عنایت به اینکه ید آقای (ح) در پلاک ثبتی مذکور مجاز و ماذون از قبل نبوده و مشارالیها راضی به استمرار آن نیست به خلع ید وی ازملک اظهارعقیده می کند.
نظریه ابرازی در مهلت قانونی مورد اعتراض وکیل خواهان اصلی قرار گرفته و پرونده به این شعبه ارجاع شده لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت می شود.
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزارش آقای … عضو ممیز و اوراق پرونده مشاوره نموده چنین اظهار نظر می نمایند.
نظریه: نظریه مورخ ۱۲/۲/۷۱ شعبه پنجم دادگاه حقوقی یک تهران در پرونده های شماره ۶۹/۴۷۹ و ۶۹/۵۱۸ صحیح و بلااشکال است و اعتراضات آقای وکیل خوانده موثر و موجه نیست و خدشه بر آن وارد نمی نماید زیرا :
اولاً، هم چنانکه طرفین عقد ممکن است اثر عقد را موکول به شرطی در آینده کنند (عقد معلّق ماده ۱۸۹ قانون مدنی) ممکن است انحلال عقد و از بین رفتن تعهد ناشی از آن را معلّق به وقوع حادثه‌ای در آینده بنمایند که می توان از چنین شرطی به عنوان شرط فاسخ تعبیر نمود که در این نوع شرایط در اثر تراضی طرفین عقد به طور منجّز ایجاد می شود ولی تحقق شرط آن را خود بخود زائل می کند که از نظر تحلیلی بین ساختمان شروط تعلیقی و فاسخ هیچ تفاوتی وجود ندارد زیرا اثر تراضی در شروط تعلیقی ایجاد تعهد و دین و در شروط فاسخ انحلال و سقوط آن است با این توضیح که شرط فاسخ با خیار شرط از نظر ماهیت متفاوت است زیرا خیار شرط به مشروط له حق می دهد که اگر مایل باشد عقد را فسخ کند ولی نتیجه تحقق شرط فاسخ انحلال خود بخود عقد است و نیاز به تصمیم دیگر ندارد مضافاً شرط فاسخ مانع از ایجاد آثار عقد نمی شود و مادام که تحقق نیافته تعهدات و دیون ناشی از عقد قابل مطالبه است مثل اینکه مردی خانه ای را به همسر خود ببخشد و شرط کند در صورت فوت فرزندشان عقد منفسخ شود که به محض وقوع عقد و قبض عین مرهونه مالکیت زن به صورت منجّز ایجاد می شود ولی فوت فرزند بر حسب شرط و موجب گسست عقد و زوال مالکیت همسر خواهد بود.
ثانیاً، مطابق ماده ۲۲۰ قانون مدنی عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایج عرفی و قانونی حاصل ازعقد هم ملزم می باشد و از جمله چیزهائی که در عقد تصریح می شود و به اعتبار همین تصریح در متن عقد لازم الاتباع می‌باشد شروط ضمنی عقد است.
ثالثاً، شروط باطل وهم شروط باطل و مبطل عقد در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی تصریح گردید و شرط مذکور در سند عادی مورخ ۴/۵/۱۳۶۶ با هیچ یک از انواع شروط باطله و شروط باطله و مبطل عقد، مصرح و محصور در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ قانون مدنی مطابقت ندارد.
رابعاً، با عنایت به ماده ۱۰ق.م. برای اثبات بطلان هر قرارداد و شرطی لازم است که قانون به صراحت آن را به باطل بشناسد و در قانون مدنی بطلان شرط مندرج در قرارداد۴/۵/۶۶ نقص وجود ندارد.
خامساً، ازنظر تقسیم بندی شرایط ضمن العقد بر مبنای ماده ۲۳۴ قانون مدنی شرط مذکور در قرارداد مستند دعوی داخل در عنوان شرط نتیجه است و در قانونی بودن اشتراط چنین شرطی در معامله نمی‌توان تردید کرد بنا به مراتب و با عنایت به عموم ادله راجع به اعتبار و لازم الاجراء بودن شرط نظریه دادگاه تایید می شود و پرونده به منظور انشاء حکم به دادگاه مرقوم اعاده می گردد.
۸-۳-۲- خلاصه دادنامه شماره ۷۴۴/۳ و تحلیل آن:
خواهان دادخواستی مبنی بر اعلام بطلان سند انتقال و الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، نسبت به یک دستگاه آپارتمان به دادگاه تسلیم می نماید.
خواهان آپارتمانی از وکیل مالک (خوانده) می خرد و بخشی از ثمن معامله را نقد و مابقی را توسط چک پرداخت می نماید. و توافق می نمایند که در تاریخ معین پس از وصول چک در دفتر خانه سند رسمی تنظیم نمایند. همچنین شرط می نمایند، اگر چکی که بابت مابقی ثمن معامله پرداخت شده است به هر صورت تبدیل به وجه نقد نگردد قولنامه منفسخ است. مالک بدون توجه به معامله ای که وکیل اش با خواهان انجام داده، آپارتمان را توسط یک وکیل دیگر به شخص دیگری می فروشد. خریدار جدید (خریدار دوم) ضمن دادخواستی، تقاضای تخلیه ملک را از دادگاه درخواست می کند. خریدار اول (خواهان بدوی) به عنوان ثالث وارد دعوا شده و نتیجتاً حکم به نفع وی صادر می شود. متقابلاً وکیل مالک اصلی و خریدار دوم (خواندگان بدوی) دادخواستی مبنی بر فسخ قولنامه اول (بین مالک اصلی و خریدار اولی) و خلع ید خریدار اول از آپارتمان مذکور، تسلیم دادگاه می نماید. ایشان خلاصه ماجرا و شرایط مندرج در قرارداد را مجدداً برای دادگاه شرح می دهد و می گوید: خریدار اول مبلغی از ثمن معامله را در ابتدا پرداخت کرده است و طبق توافق چکی که بابت مابقی ثمن داده است می بایست تا هنگام تنظیم سند رسمی در دفترخانه تأدیه می شده که برگشت شده است. با توجه به اینکه در قولنامه شرط شده است، «چنانچه چک مذکور به هر صورت تبدیل به وجه نقد نگردد قولنامه منفسخ است.» پس معامله خریدار اول منفسخ شده است و ضمن اظهار نامه به ایشان اعلام شده و سپس آپارتمان توسط وکیل دیگر مالک به خریدار دوم فروخته شده است.
خریدار اول علت عدم پرداخت چک را بیان می کند و دلایل طرفین نیز در دادگاه بررسی می گردد.
دادگاه چنین اظهار عقد می نماید: در قرارداد تنظیمی شرط شده «در صورتی که چک تسلیمی احیاناً خالی از وجه باشد و به هر صورت به وجه نقد تبدیل نگردد قولنامه منفسخ است.» به این ترتیب تفاسخ قرارداد با تحقق شرط نتیجه مزبور مقصود تنظیم کنندگان آن بوده و بعد از صدور گواهی برگشت چک اعتباری برای قرارداد باقی نمانده و محلی برای مراجعه فروشنده به مراجع ذیصلاح و اجبار خریدار به تادیه مابقی ثمن موجود نیست و ادعای عدم پرداخت وجه چک به لحاظ دستور دادسرای انقلاب موجه نبوده و مقرون به دلیل نمی باشد. لذا دعوی ابطال سند رسمی و الزام مالک به انتقال رسمی آپارتمان مورد دعوی به خواهان اصلی (خریدار اول) مردود به نظر می رسد و به خلع ید وی از ملک اظهار عقیده می نماید.
حکم صادره، در مهلت قانونی مورد اعتراض وکیل خواهان اصلی (خریدار اول) قرار گرفته و پرونده به شعبه سوم دیوان عالی کشور ارسال و ارجاع می شود.
شعبه سوم دیوان، حکم صادره شده از دادگاه حقوقی تهران را صحیح و بلا اشکال دانسته و استدلال های خود مبنی بر صحت حکم صادره را نیز بیان کرده است که در متن نظریه مذکور آمده است.
نتیجه ای که از احکام صادره گرفته می شود این است که؛ اولاً دادگاه حقوقی تهران، شرط مذکور در قرارداد را «شرط نتیجه» خوانده است و می گوید: «به این ترتیب تفاسخ قرارداد با تحقق شرط نتیجه مزبور مقصود تنظیم کنندگان آن بوده و بعد از صدور گواهی برگشت چک اعتباری برای قرارداد باقی نمانده و محلی برای مراجعه فروشنده به مراجع ذیصلاح و اجبار خریدار به تادیه مابقی ثمن موجود نیست.» شرط مندرج در قرارداد ماهیتاً شرط فاسخ است ولی هر چند دادگاه محترم آن را، شرط نتیجه خوانده است اما تشخیص و تفسیر دقیقی از شرط مذکور داشته است چون با تحقق شرط و معلّق علیه، قرارداد را منفسخ دانسته است و حکم شایسته صادر نموده است. ثانیاً، شعبه سوم دیوان عالی کشور، با تشخیص صحیح از شرط مندرج در قرارداد و استدلال های قوی، دلایل صحت آن را نیز بیان کرده است. ثالثاً، هم وکیل خواهان و هم وکیل خواندگان بدوی به صراحت اشاره به شرط فاسخ در قرارداد نموده اند. دیوان هم شرط مذکور را، به صراحت «شرط فاسخ» نامیده است و می‌گوید: «چنانکه طرفین عقد ممکن است اثر عقد را موکول به شرطی در آینده کنند (عقد معلّق ماده ۱۸۹ قانون مدنی) ممکن است انحلال عقد و از بین رفتن تعهد ناشی از آن را معلّق به وقوع حادثه ای درآینده بنمایند.» رابعاً، شبعه سوم دیوان، مبنای شرط فاسخ را تراضی و توافق طرفین اعلام کرده است و برخی از آثار و احکام شرط فاسخ را نیز بیان کرده است. خامساً، شعبه سوم دیوان، از نظر تحلیلی بین ساختمان شروط تعلیقی و فاسخ هیچ تفاوتی قائل نمی باشند؛ در حالی که این گونه نیست و ماهیت شرط تعلیقی متفاوت از شرط فاسخ است. و ماهیت شرط فاسخ را جدای از خیار شرط دانسته که همینطور هم می‌باشد. سادساً، دیوان، برخی از دلایل صحت شرط مندرج در قرارداد را هم بیان کرده است. از جمله، به صورت جداگانه به عرف اشاره کرده است و شرط مندرج در قرارداد را جزء شروط مندرج در مواد ۲۳۲ و ۲۳۳ ق.م. نمی داند و می گوید: هر شرطی در قرارداد می توانند درج نمایند به مگر شرطی که قانون به صراحت آن را باطل بشناسد. سابعاً، مثالی که برای شرط فاسخ آورده است، تحلیل نکرده و بهتر بود از این مثال استفاده نمی کرد چون فوت، امری است که تعیین زمان آن ممکن نیست و بدین ترتیب زمان حصول معلّق علیه مشخص نخواهد بود. ثامناً، در انتهای رأی دیوان، از نظر تقسیم بندی شرط مندرج در قرارداد را داخل در عنوان شرط نتیجه دانسته است. اگر منظورش این باشد که نوعی شرط نتیجه است (همانند حکم دادگاه حقوقی تهران) اشتباه است. ولی اگر منظورش این باشد که شرط فاسخ به صورت شرط نتیجه واقع می شود و به این دلیل آن را داخل در عنوان شرط نتیجه دانسته، صحیح است. ولی بند آخر حکم که این موضوع باشد با سایر قسمت‌های حکم مطابقت ندارد و مرز میان شرط فاسخ و شرط نتیجه به خوبی بیان نشده است.
۸-۴- نظریۀ مشورتی اداره حقوقی قوه قضاییه^[۱۲۳]
صحت «شرط منفسخ شدن بیع در صورت تأخیر در پرداخت ثمن»، که در سالهای قبل، از مراجع و علما و همچنین اداره‌حقوقی قوه قضاییه، استفتاء و استعلام شده است، در نرم‌افزار «گنجینه استفتائات قضایی»، گرداوری شده است. در ذیل سئوال مطرح شده و پاسخ اداره حقوقی آورده شده ‌است.
سؤال، در عقد بیعی که شرط شده: درصورت تأخیر در پرداخت هر یک از اقساط ثمن معامله، بیع خود به خود منفسخ بوده و ملک به تملک بایع در آمده و مشتری ملزم به رد مبیع است؛ بفرمائید:
الف) آیا شرط فوق صحیح و منشأ اثر است؟
ب) در صورت صحت شرط، آیا به محض تحقق شرط، انفساخ ایجاد می‌شود و یا حصول آن منوط به انشاء یا اعلام فسخ از ناحیه مشروط له است؟
ج) در صورت صحت و تحقق شرط،آیا عقد از زمان وقوع آن منحل می شود یا از لحظه حصول انفساخ؟
د) در این صورت حکم منافع و نمائات حاصله چیست؟
هـ) بر فرض فساد چنین شرطی، آیا تأثیری در صحت عقد دارد؟
پاسخ اداره حقوقی قوه قضاییه به سئوال مذکور به شرح ذیل می باشد؛
۸-۴-۱- نظریه مشورتی شماره ۲۵۴۶/۷ تاریخ ۲۰/۴/۸۶: