در مورد تعهد نخست، هرگاه اجیر نتواند نتیجهی مورد نظر را به دست آورد و کالایی را که به او سپرده شده‌است به شایستگی بسازد و یا اصلاح و تعمیر کند مقصر است و نه تنها مستحق اجرت نخواهد بود بلکه باید زیان‌های ناشی از تقصیر خود را نیز جبران نماید.[۲۷۲] مگر این که ثابت کند علت خارجی و احترازناپذیر مانع از انجام تعهد شده است.[۲۷۳] بنابراین هرگاه گوهرتراشی هنگام تراشیدن قطعه برلیان آن را بشکند یا خیاطی پارچه را بسوزاند یا پاره کند، مسئول جبران خسارتی است که وارد شده‌است. مالک برلیان و یا پارچه الزامی به اثبات تقصیر اجیر ندارد، برعکس اجیر باید دخالت حادثهی خارجی را در ورود ضرر و زیان اثبات کند. مسئولیت کارگری که اجیر برگزیده نیز با او است.[۲۷۴]
ولی در مورد تعهد دوم، یعنی التزام بر نگاهداری کالا،گفته شد که اجیر امین است و جز در صورت تعدی و تفریط نمی‌توان او را مسئول دانست.
بنابراین، هرگاه طرفین در زمان تلف اختلاف داشته باشند به گونه‌ای که اجیر ادعا نماید که کالا قبل یا بعد از انجام کار تلف شده است و مستأجر (مالک) نیز ضمن انکار آن، ادعا نماید که تلف در حین انجام کار و در نتیجهی اجرا نکردن تعهد مربوط به انجام کار رخ داده است، اختلاف حاصله چگونه حل میشود؟
اگر اجیر برای ادعای خود بینه‌ای ارائه دهد و یا با بهره گرفتن از قراین و شواهد معلوم گردد که تلف کالا پیش از انجام کار یا بعد از آن بوده، این اختلاف به اختلاف در حفاظت از کالا و تعدی و تفریط اجیر بازگشت داده میشود و چنان که گذشت، برای اثبات ضمانِ اجیر، مالک موظف است تقصیر وی را اثبات نماید.
اگر مالک اثبات کند که تلف کالا در حین انجام کار رخ داده است، نیازی به اثبات تقصیر ندارد در نتیجه اجیر علاوه بر آن‌که مستحق هیچ اجرتی نیست ضامن تلف نیز می‌باشد. در خصوص این حکم علاوه بر استناد به قاعده‌ی ید[۲۷۵] و اتلاف[۲۷۶] ، ادعای عدم خلاف[۲۷۷] نیز شده است.
اما اگر هیچ‌یک از طرفین نتوانند بر ادعای خود دلیلی بیاورند و از قراین و دلایل ویژه‌ی دعوا نیز ارتباط تلف با چگونگی اجرای تعهد احراز نگردد پاره‌ای از نویسندگان اظهار داشته‌اند که فرض بر این است که کالا در جریان کار موضوع توافق تلف شده است و این فرض، در جایی که حادثه در هنگام اجرای تعهد رخ می‌دهد با اصل (عدم وجود علت خارجی) موافق است. اما واقعیت این است که این فرض را به هیچ اصلی نمی‌توان متکی ساخت.[۲۷۸] ولی به نظر می‌رسد با توجه به این که مورد دعوا از موارد تداعی محسوب میشود؛ در صورت تحالف، دعوا ساقط شده و در نتیجه، اختلاف طرفین به اختلاف در تعدی و تفریط عودت داده شده و قول اجیر با توجه به امین بودن وی مقدم می‌گردد.
۳-۲- اختلاف در تعهدات مستأجر
همان طور که اجیر مکلف به انجام دادن کار مورد تعهد و تسلیم آن به مستأجر است، مستأجر نیز موظف به پذیرش کالا و کار مورد تعهد از اجیر و پرداخت اجرت وی می‌باشد. بنابراین اختلافاتی که ممکن است در انجام تعهدات مستأجر بروز کند و همچنین روش حل آن، در دو مبحث مورد بررسی قرار می‌گیرد.
۳-۲-۱- اختلاف در قبض کالا و پذیرش کار
هر یک از اجیر و مستأجر، در پی دست یافتن به نتیجه‌ای هستند که از قرارداد اجاره برای آنها حاصل میشود. مستأجر خواهان منفعت حاصل از کار اجیر و اجیر خواهان اجرتی است که در قبال انجام کار به وی پرداخت میشود. اما گاهی اجیر ادعا می‌کند که علیرغم تسلیم منفعت، مستأجر از قبض آن سر باز زده است و مستأجر با انکار ادعای وی، خواهانِ انجام عمل مورد اجاره یا خسارت آن میشود؛ برای حل این اختلاف چه باید کرد؟
با تکیه براصل عدم تسلیم، مورد مسأله از باب مدعی و منکر بوده و اجیر به عنوان مدعی موظف به اثبات ادعای خود می‌باشد. در صورت ناتوانی اجیر از اثبات ادعا، قول مالک به ضمیمهی سوگند مقدم میشود. اما لازم به ذکر است که اختلاف مذکور زمانی مصداق پیدا می‌کند که عمل اجیر در ملک خود وی انجام گیرد زیرا در جایی که متعلق اجاره نفس عمل باشد مانند نماز و روزه و همچنین در موردی که عمل اجیر در اشیایی انجام شود که در تصرف مستأجر است به مجرد اتمام عمل، منفعت به قبض مستأجر رسیده‌است و اختلافی بین فقها در وجوب پرداخت اجرت آن نیست و مستأجر حق ندارد در پرداخت اجرت تأخیرکند مگر این که به طور صریح یا ضمنی شرط شده باشد.[۲۷۹]
اما در صورتی که عمل در ملک خود اجیر انجام گیرد یعنی مصالح لازم برای تهیهی کالا را اجیر فراهم آورد، بنابر نظر برخی، تا زمانی که کار تسلیم مستأجر نشود اجیر حق مطالبهی اجرت را ندارد.[۲۸۰]
با قبول کالای ساخته شده توسط مستأجر، ملکیت آن به مستأجر منتقل شده و حق عینی بر آن پیدا می‌کند به این معنا که قبول نشانهی انجام کار برطبق قرارداد بوده و جنبهی طریقیت دارد. اجیری که کار خود را انجام داده و به عهد خود وفا کرده‌است در انتظار دریافت اجرتی است که مستأجر تعهد آن را کرده‌است.
در صورت اثبات مدعی، از آنجا که امتناع مستأجر از پذیرش کالا به منزلهی تجاوز به مفاد قرارداد است، اجیر می‌تواند اجبار مستأجر را به قبول کالا از دادگاه بخواهد و با سپردن آن به صندوق اداره‌ی ثبت یا دادگستری از تعهدی که داده بری شود.[۲۸۱]
۳-۲-۲- اختلاف در پرداخت اجرت
در اجارهی اشیاء، تسلیم عرفی منفعت با تسلیم مورد اجاره تحقق مییابد و به همین جهت مستأجر باید پس از قبض عین مستأجره، تمام اجاره را بپردازد.[۲۸۲]ولی در اجارهی اشخاص، پیش از پایان انجام کار نمی‌توان گفت موضوع عقد اجاره به مستأجر تسلیم شده است. بنابراین اجیر پیش از پایان کار حق مطالبهی اجرت از مستأجر ندارد. مگر این که در ضمن عقد اجاره در این مورد توافقی کرده باشند.[۲۸۳] به هر حال اجیر پس از انجام دادن کار (تسلیم منفعت) می‌تواند درخواست اجرت کند.
حـال اگر طرفین اجـاره در پـرداخت و قبض اجـرت با یکدیگر اختلاف داشتـه باشند به طوری که مستأجر ادعا کند اجرت مورد توافق را پرداخت کرده‌است و اجیر آن را انکار نماید، قول اجیر به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود زیرا اصل عدم پرداخت و عدم قبض اجرت است.[۲۸۴] بنابراین مستأجر باید پرداخت اجرت به اجیر را اثبات نماید وگرنه قول اجیر به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود و مستأجر به عنوان مدیون ملزم به انجام تعهد خود می‌گردد.
مسأله‌ای که در این جا مطرح میشود این است که آیا اجیر می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند؟ پاسخ به این پرسش مستلزم پاسخ دادن به این سؤال است که آیا با تمام شدن کارِ موضوع قرارداد، تسلیم منفعت تحقق مییابد یا با تسلیم منفعت؟ اقوال مربوطه قبلاً مورد بررسی و مطالعه قرار گرفت و گفته شد که اگر تسلیم منفعت با انجام کار تحقق پذیرد، دیگر نه اجیر می‌تواند از حق حبس استفاده کند و نه مستأجر حق دارد از پرداخت اجرت به این بهانه خودداری کند و دادگاه می‌تواند مستأجر را اجبار به پرداخت دین خود نماید. اما اگر پیش از تسلیم کالا، منفعت همچنان در تصرف اجیر باشد استفاده از حق حبس برای طرفین باقی می‌ماند.[۲۸۵]
اما پرسش دیگری نیز مطرح میشود که آیا اجیر می‌تواند با بهره گرفتن از حق حبس خود از انجام عمل امتناع کند تا مستأجر قبلاً اجرت مورد توافق را تسلیم نماید؟ ممکن است استدلال شود که اجاره از حیث تسلیم منفعت مانند سایر عقود معاوضی نیست و همان طور که اجیر حق ندارد قبل از انجام کار مطالبهی اجرت نماید به همین دلیل نمی‌تواند شروع به انجام کار را منوط به تسلیم اجرت کند. این استدلال با این که مورد قبول عده‌ای از نویسندگان قرار گرفته‌است ولی قابل تأمل است زیرا اولاً: همانطور که تسلیم اجرت قبل از عمل ممکن است موجب ضرر مستأجر گردد و اجیر پس از آن نخواهد یا نتواند به عهد خود عمل کند، اخذ اجرت قبل از انجام عمل نیز امکان دارد موجبات ضرر اجیر را فراهم سازد و مستأجر از پرداخت دستمزد عاجز شود. ثانیاً: اگرچه اجرای قواعد عمومی معاوضات در اجاره ایجاب می‌کند که اجیر قبل از اتمام عمل نتواند اجرت را مطالبه کند اما به هیچ وجه دلالت نمی‌کند که حق حبس در اجاره نباشد، بنابراین با بهره گرفتن از ماده‌ی ۴۶۶ ق.م می‌توان ادعا کرد که اجیر به مجرد وقوع عقد اجاره مالک اجرت میشود و با بهره گرفتن از حق حبس خود می‌تواند از انجام عمل تا تسلیم اجرت خودداری نماید. ولی چون تقابض هم زمان و یک جا امکان ندارد در صورت امتناع طرفین از تسلیم، حاکم اجرت را گرفته و در نزد ثالث به امانت می‌گذارد تا پس از پایان کار، به اجیر تحویل دهد.[۲۸۶]
۳-۲-۳- اختلاف در مخارج اجیر در مدت اجاره
در اجارهی خاص، شخص می‌تواند تمام منافع خود را برای مدت معین در اختیار دیگری قرار دهد به گونه‌ای که مستأجر می‌تواند به هر کاری که مقدور و متعارف است دستور دهد. در چنین حالتی اگر بین اجیر و مستأجر در مخارج اجیر در مدت اجاره اختلاف شود و اجیر ادعا نماید که علاوهی بر اجرت، تأمین هزینه‌هایی مانند هزینه آب و غذا و ایاب و ذهاب و . . . بر عهدهی مستأجر است و مستأجر انکار کند تکلیف چیست؟
در چگونگی حل این اختلاف دو دیدگاه وجود دارد:
گروهی[۲۸۷]از فقهاء، بر این نظر هستند که نفقهی اجیر در طول مدت اجاره به عهدهی مستأجر است. زیرا[۲۸۸]جمیع منافع اجیر، مملوک مستأجر است و در این مدت، اجیر نمی‌تواند نفقهی خود را تحصیل و تأمین نماید، مگر این که نفقهی اجیر به وسیله‌ی شرط به عهدهی خودش گذاشته شده باشد و یا این که قرینه‌ای خارجی مانند عرف و عادت دلالت بر این امر نماید.
به نظر عده‌ای دیگر،[۲۸۹] نفقهی اجیر به عهدهی خود وی می‌باشد زیرا پرداخت مخارج اجیر، خارج از مدلول عقد اجارهی اشخاص است و اصل، برائت ذمهی مستأجر می‌باشد. همچنین دلیلی نداریم که مستأجر را ملزم به چیزی زائد بر مفاد عقد بنماییم بدون این‌که عقد منصرف به آن باشد.
براساس قول اول، در صورت اختلاف اجیر و مستأجر در پرداخت نفقه، قول اجیر مقدم میشود. مگر این که مستأجر خلاف آن را اثبات نماید و بر اساس قول دوم، مسأله برعکس میشود زیرا اصل، برائت ذمهی مستأجر است و اجیر به عنوان مدعی، باید خلاف آن را اثبات نماید.
۳-۲-۴- اختلاف در هزینه‌های مربوط به انجام کار
بعد از عقد و طبق توافق طرفین، لازم است منفعت مورد اجاره به مستأجر تسلیم شود اما معمولاً انجام کار، نیازمند ابزار و وسایلی است یا هزینه‌هایی را می‌طلبد مانند رنگ در نقاشی یا سوزن و نخ در خیاطی و .. .
از صریح کلمات فقها و بزرگان[۲۹۰] برمی‌آیدکه تکلیف تأمین ابزار و وسایل و پرداخت هزینه‌های مربوط به منفعت و کار را عرف و عادت تعیین می‌کند، اما اگر عرف و عادتی در خصوص ابزار و وسایل و هزینه‌های مربوط به کاری وجود نداشته باشد و طرفین در آن اختلاف نمایند، راه حل مشکل چیست؟
به نظر عده‌ای از محققین،[۲۹۱] هرگاه قرینه‌ای مانند عرف و عادت، مسئول پرداخت هزینه‌های مربوطه را معین نکند، طرفین عقد، باید آن را در هنگام عقد مشخص و معلوم نمایند، در غیر این صورت، اجاره به دلیل جهالت و غرری بودن باطل است.
اما بیش‌تر محققین، عقد اجاره را در صورت فوق صحیح می‌دانند و بر این نظر هستند که مسئول پرداخت هزینه‌های مربوطه براساس برخی ضوابط عرفی تعیین میشود. اما در تعیین ضوابط عرفی بین آنها اختلاف هست، عده‌ای از محققین[۲۹۲]در تعیین ضابطه بر این نظر هستند که چون مقتضای اطلاق عقد اجاره، انجام کار توسط اجیر است بنابراین تمامی هزینه‌های عمل و سایر مقدمات انجام کار را نیز خود وی باید فراهم نماید. منظور از مقدمات انجام کار، مقدماتی است که برای خودِ کار کردن لازم است مانند تهیه قلم در خوشنویسی. اما تهیه و تأمین چیزهایی که مقدمه هستند برای این که روی آن کار انجام گیرد مانند گچ و آجر و در و . . . به عهدهی مستأجر است.
اما عده‌ای دیگر،[۲۹۳] بر این نظر هستندکه اطلاق عقد اجاره و مفهوم آن اقتضا می‌کند چیزی غیر از انجام کار بر عهدهی اجیر نباشد مگر در موارد استثنایی مانند شیر دادن و . . .
برخی دیگر،[۲۹۴]در مسأله قائل به تفصیل شده و معتقدند: هر چیزی‌که موضوع عمل محسوب میشود و یا از اشیایی است‌که عین آن بعد از انجام کار در دست اجیر باقی نمی‌ماند به عهدهی مستأجر است و چیزی که مقدمهی انجام کار محسوب میشود یا از اشیایی است که بعد از انجام کار عین آن باقی می‌ماند به عهدهی اجیر است به طور مثال تهیهی نخ و کاغذ در خیاطی و کتابت بر عهدهی مستأجر و تهیهی سوزن و قلم به عهدهی اجیر می‌باشد.
این عده، نیز مانندگروه اول، انجام کار و تهیهی مقدمات و لوازم آن را مقتضای اطلاق عقد اجاره می‌دانند. اما در رابطه با این استدلال گفته شده است[۲۹۵] اگرچه اقتضای اطلاق عقد، وجوب تهیهی مقدمات کار و مبادرت به انجام کار است اما به آن معنا نیست که آن مقدمات مجانی باشد و مجاناً به ملکیت مستأجر درآید بلکه مستأجر باید قیمت آن را بپردازد.
فصل چهارم
چگونگی حل اختلافات مربوط به خاتمهی عقد
پیمانی با تراضی طرفین عقد قدم به عرصه‌ی جهان حقوق می‌گذارد متعهد به رغبت یا به زور باید به آن پیمان احترام بگذارد و عهدشکن در مقام مکافات، مسئول زیان ناشی از خطای خویش است. اما در مرحله‌ای، عمر این قرارداد به پایان می‌رسد.
نقطهی پایان زندگی قرارداد گاهی با پایان مدت عمر آن و به طور طبیعی است و گاهی به دلایلی، پیمانی نافذ و موجود از هم گسسته و منحل میشود. اما گاهی پدیده‌ای به صورت قرارداد جلوه می کند در حالی که در حکم هیچ است.
فصل حاضر، با مطرح کردن اختلافاتی‌که ممکن است در مرحله‌ی پایان عقد ایجاد گردد ارائه طریق می کند، این اختلافات ممکن است در انقضاء عقد، فسخ و یا انفساخ آن ایجاد گردد و همچنین می‌تواند ناظر به بطلان عقد باشد.
۴-۱- اختلاف در انقضاء عقد اجاره
قرارداد اجارهی اشخاص که با انعقاد عقد آغاز شده‌است ناگزیر باید در مرحله‌ای به پایان برسد. پایان آن منوط به تحقق اموری است که ممکن است در تحقق آنها بین طرفین عقد، اختلافاتی بروز نماید که تحت عناوین زیر مورد بررسی قرار می‌گیرند: ۱. اختلاف طرفین در انقضاء مهلت معین ۲. اختلاف طرفین در استیفاء منفعت ۳. اختلاف در انقضاء مهلت یا استیفاء منفعت ۴. اختلاف در اقالهی عقد.
۴-۱-۱- اختلاف طرفین در انقضاء مهلت معین
در صورتی‌که معیار تعیین منفعت، زمان انجام کار باشد باید مدت اجاره معین باشد همچنان که در اجارهی خاص ملاحظه میشود، و هرگاه طرفین اجاره در سپری‌شدن مدت معین اختلاف داشته باشند در صورتی‌که منشأ اختلاف آنها مربوط به اختلاف در مدت تعیین شده‌باشد همچنان‌که در مبحث مربوط به اختلاف در مدت عقد گذشت، قول منکرِ مدتِ بیش‌تر مقدم میشود.[۲۹۶] یعنی‌آن کس‌که ادعا می‌کند مدت اجاره بیش‌تر بوده و هنوز به پایان نرسیده‌است باید ادعای خود را با آوردن بینه اثبات کند وگرنه قول منکر زیاده به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود.
اما ممکن است منشأ اختلاف نه در مدت تعیین شده بلکه اختلاف آنها در زمان شروع و پایان مدت باشد مثل این که فردی را برای یک ماه در مقابل مبلغی معین اجیر نماید. در این صورت جمعی از فقهاء و نویسندگان در این خصوص معتقدند اصل در اجاره‌ای که مقدّر به زمان است فوری بودن است به این معنا که اگر به زمان شروع عقد تصریح نشود، اقتضای تبادر عرفی و همچنین حمل فعل بر صحت این است که شروع مدت از حین عقد باشد،[۲۹۷] به شرطی که قرینه‌ای برخلاف آن نباشد مثلاً با فرض این که منفعت اجیر بعد از عقد، برای دیگری است در این صورت زمان شروع کار پس از گذشتن آن زمان است.[۲۹۸] اما زمانی که عبارت عقد مطلق باشد به طوری‌که هم ماهِ متصل به زمان عقد از آن فهمیده شود و هم غیر آن، به جهت ابهام منفعت حکم به بطلان عقد میشود.[۲۹۹] همچنان‌که برخی از فقها به طور مطلق قائل به بطلان چنین عقدی شده‌اند.[۳۰۰]
اما اگر اختلاف طرفین در شروع و پایان مدت به خاطر اطلاق آن نباشد بلکه هر یک زمانی را برای شروع مدت مشخص کنند در این صورت مسأله از باب تداعی بوده و در صورتی که نتوانند بر ادعای خود بینه‌ای ارائه دهند حکم به تحالف و تساقط ادعای آنها شده و عقد به جهت نامعلوم بودن و وجود غرر و جهالت باطل میشود.
۴-۱-۲- اختلاف طرفین در استیفاء منفعت
وقتی اجیر، کار مورد تعهد را تسلیم مستأجر می کند، اجاره بر انجام عمل، تمام شده و اجیر مستحق دریافت اجرت معلوم خود میشود.
حال اگر مستأجر ادعا کند که کار به طور کامل انجام نشده و یا به وی تسلیم نشده است، چنان که گذشت[۳۰۱] اجیر موظف است به عنوان مدعی واقعی با آوردن بینه، پایان کار و فراغ ذمهی خود را اثبات نماید وگرنه ملزم به اجرای تعهد و انجام عمل می‌گردد. اما اگر با انقضاء مدت (در صورتی که عمل و مدت به شکل وحدت مطلوب مورد نظر است) و یا به هر دلیل دیگر، انجام تعهد متعذر شده‌باشد اجاره منفسخ می‌گردد. البته اگر تعذر اجیر از تسلیم مستند به مستأجر باشد مثل این که کالایی که به اجیر داده شده تا روی آن کار انجام دهد به وسیله‌ی مستأجر تلف گردد، در حکم استیفاء منفعت است.
۴-۱-۳- اختلاف در انقضاء مهلت یا استیفاء منفعت
هرگاه تعیین منفعت با تعیین زمان انجام کار و تعیین خودِکار صورت گیرد مثل این که خیاطی را برای دوختن لباسی معین در مدتی معین اجیر کند، به طوری که مدت تعیین شده ظرف عمل بوده و در واقع کار به صورت تعدد مطلوب مورد نظر مستأجر باشد.[۳۰۲] در این صورت هرگاه قبل از پایان مدت زمان مقرر، منفعت مورد نظر حاصل گردد اجیر مستحق دریافت اجرت خود بوده و اجاره پایان مییابد[۳۰۳]و اگر مدت مقرر به پایان برسد اما کار به طور کامل انجام نشده باشد، مستأجر در باقیمانده‌ی کار می‌تواند اجاره را فسخ کند، یا اجازه دهد که کار در خارج از مدت انجام گیرد؛ ولیکن اجیر چنین حقی را ندارد.[۳۰۴]
اختلاف طرفین و حکم آن در این‌صورت به دو مبحث قبلی برمی‌گردد.
۴-۱-۴- اختلاف در اقالهی عقد
هرگاه طرفین عقد با یکدیگر توافق کنند که اجاره را با اقاله منفسخ نمایند عقد اجاره مانند سایر معاملات پایان مییابد.[۳۰۵]
حال هرگاه یکی از طرفین عقد اجاره، اظهار دارد که عقد اجاره اقاله شده و دیگر تعهدی در قبال طرف مقابل ندارد و طرف دیگر انکار کند، اختلاف حاصله مانند اختلاف در اصل وقوع عقد است چرا که براساس قول مشهور ماهیت اقاله عقد است[۳۰۶] و هنگامی که در وقوع عقد شک کردیم بر مبنای اصل عدم، قول منکر که موافق با اصل است به ضمیمهی سوگندش مقدم میشود و مدعی اقاله باید تحقق اقاله را اثبات نماید.
پروژه های پژوهشی در مورد چگونگی حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در فقه ...
